31.08.2013 - Инвестиции в многоквартирные жилые дома.

Одним из наиболее распространенных видов бизнеса, связанного с эксплуатацией недвижимости, является сдача в аренду жилых помещений в многоквартирном доме. То есть речь идет о том, что инвестор приобретает отдельно стоящее жилое здание, состоящее из нескольких квартир, затем сдает эти квартиры в аренду, и в итоге имеет доход, складывающийся из арендной платы.

Как правило, речь идет о небольших 4-5-этажных зданиях с количеством квартир от 15 до 80. Большим плюсом таких доходных домов является то, что с управлением такой собственности вполне может справиться один человек либо владелец этого здания, либо нанятый им менеджер. 

При этом в функции управляющего многоквартирным домом входит выполнение следующих основных задач:

• поиск жильцов, который включает проведение рекламных кампаний, собеседование с желающими арендовать квартиру и проверка их платежеспособности;
• поддержание здания и квартир в порядке и рабочем состоянии, что подразумевает ежедневную уборку общих площадей, ремонт поломок в квартире, замену беспружинных ортопедических матрасов и т.д.;
• сбор платы с жильцов, проведение необходимых денежных расчетов, решение юридических и финансовых вопросов. 

В том случае, если в здании есть дополнительные источники дохода (прачечная самообслуживания, торговые автоматы и т.д.), то в обязанности управляющего также входит контроль над ними.

Помимо малоэтажных зданий у инвесторов также популярны небольшие дома на 2, 3 и 4 квартиры (дуплексы, триплексы и квадруплексы), так как они стоят дешевле. Однако с учетом того, что они требуют такого же ухода и присмотра, как многоквартирные дома, то с инвестиционной точки зрения они не очень выгодны. Особенностью доходных домов малой этажности является то, что практически все эти здания далеко не новые, им всем порядка 40-50 лет и больше. Связано это с тем, что их строительство пришлось на 60-70 годы двадцатого века, когда возникла потребность в большом количестве дешевого жилья.

Малоэтажные многоквартирные дома также хороши тем, что обычно это кирпичные здания, у них большой запас прочности, и они могут простоять достаточно долго, что делает их надежными инвестициями. В случае необходимости можно продать как все здание, так и отдельные квартиры в нем, оставив за собой функции обслуживающей компании. Для того чтобы избежать ситуации, когда жильцы не платят аренду и их невозможно выселить (что на практике встречается, хотя и не очень часто), необходимо проводить предварительно проверку платежеспособности жильца и его кредитной истории.

Тут важно учитывать правило, что чем выше будет уровень здания (то есть чем лучше район, чем лучше состояние здания) и, соответственно, чем выше будет квартирная плата, тем меньше вероятность того, что попадется неплатежеспособный жилец, который не заботится о сохранении своей кредитной истории. Если говорить про рентабельность вложений в многоквартирные доходные дома, то в настоящий момент она составляет порядка 15%-20% годовых. Однако стоит учитывать, что буквально несколько лет назад рентабельность этих же зданий была на уровне 25%-30% годовых.

Причина падения рентабельности заключается в первую очередь в том, что последние 10 лет значительно выросли цены на недвижимость, в то время как стоимость аренды осталась на прежнем уровне. Видимо, пока процесс роста цен на недвижимость будет продолжаться, рентабельность будет оставаться на уровне 15%-20%, либо даже снизится еще больше. Однако не стоит забывать о том, что в настоящий момент формируется прибыль от прироста стоимости зданий, что в итоге компенсирует снижение рентабельности. Также со временем, когда рост цен остановится и начнет повышаться, стоимость аренды и рентабельность будут расти.