04.02.2012 - Современное состояние российской складской недвижимости

Сегодня российский девелопмент является локомотивом отечественной экономики. В то время как у большинства отраслей экономики наблюдается падение роста, строительство уверенно демонстрирует рост показателей. 

По сравнению с прошлогодними показателями в сентябре жилищное строительство выросло на 21,7%, по сравнению с августовскими показателями рост достиг 39,9%. Если говорить о коммерческой недвижимости, то за три квартала 2011 года инвестиции в отрасль достигли показателя в $6,5 млрд. И этот показатель превысил рекорд 2008 года ($5,8 млрд.). 

И лишь пока только складской сектор оказывается аудсайдером. По-прежнему спрос превышает предложение, по крайней мере, в три раза и составляет в численном исчислении 1,3 млн. м2. 

Эксперты считают, что складской сектор пока еще не оправился от последствий кризиса. Причина этого в том, что данный сектор недвижимости прямо связан с другими сферами экономики, и когда в 2009 году кризис ударил по отечественными отраслям экономики, многие склады, после рекордного ввода новых площадей в 2008 году, оказались невостребованными. Сократились обороты логистических компаний, автомобильных и железнодорожный перевозок, упал грузооборот портов. 

Девелоперы оперативно отреагировали на изменение ситуации на рынке – некоторые объекты заморозили, у некоторых понизили классность (строился склад класса А, а сдан в эксплуатации под литерой В). 

Кризис изменил психологию арендаторов и покупателей кладов, научив их минимизировать издержки, считать собственные деньги, получая максимальную выгоду от инвестиций. До кризисное стандартное предложение – универсальный склад по заоблачным ценам, перестал устраивать покупателей. Еще одна проблема – покупатель не готов ждать сдачи объекта более 10 месяцев, тогда как девелепоры не готовы вводить в строй объекты ранее 1,5-2 лет. Как результат, покупатель уходит с первичного рынка складов на вторичный, сохраняя свою продукцию в заброшенных промзонах, на территориях бывших фабрик и заводов. 

Как асимметричный ответ на изменения спроса, девелоперы могли бы предложить своим покупателям индивидуальный подход к клиенту. Ведь склад – это не просто четыре стены, крыша и ворота для завозки товаров. Это целый комплекс инженерных решений, создающих определенные режимы хранения, режимы безопасности и прочих нюансов. Европейский опыт показывает, что специальные условия хранения на складах увеличивают срок хранения продуктов, что приносит ощутимую прибыль арендаторам складов. 

Финансовые расчеты показывают, что эта «овчинка» стоит выкладки. Сегодня средняя себестоимость строительства составляет 800-1000 $/м2, а средняя арендная ставка склада класса А составляет 130-135 $/м2. Уровень рисков отечественных девелоперов сопоставим с европейским, а вот доходность не в пример выше. Для примера, в Великобритании он составляет 6%, в Германии он равен 6,6%, а во Франции – 7%, тогда как в России он составляет 11%. 

Правда, отмечают эксперты, себестоимость строительства складов в ближайшее время возрастет, что потребует от девелоперов более четкого подхода к стратегии ведения своего бизнеса.